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  • 2017年在深圳什么房都没买2018能买到就好

    发布日期:2022-06-20 20:08   来源:未知   阅读:

      呆呆的好友静静,也就是深圳链家研究院院长,她在链家刚发布的大数据报告里说:至于房价怎么走,反而不那么被关心了,因为他们知道,深圳人口密度高,住房自有率低,经济发展强劲等一系列因素,是深圳房价上涨的长效引擎。

      代表深圳半官方声音的深圳房地产研究中心主任王锋最近频繁出台,官方的表达是这样的:2018年,深圳将继续坚持房地产市场调控目标不动摇,力度不放松,加快建设长效机制,促进房地产市场健康稳定发展。

      综上以及呆呆对市场的观察,呆呆想说:这一年,有不可预估的风险也有不可失去的机会,不要轻易放弃买房的念头也不要轻易放大杠杆。在决定买房之前,也许你可以看看下面这些。

      新年一过,就听了两个大宗购买的新闻。第一个是红山6979的写字楼,第二个是宝树台的公寓,交易金额都不小,特别红山6979的,根据均价和套数,铁定是过了20亿元。

      前段时间,去参加中原地产的商业地产报告会,谈到大宗收购,中原很帅气地负责大宗交易的老总杨创慧告诉媒体:去年深圳的大宗交易超过了500亿元。

      真实的交易可能远不止这些,因为呆呆去咨询一个投资公司的朋友,他说至少他们公司一笔20多亿的收购,没有放进中原公布的数据里。他给呆呆列举了几个知道的案例,呆呆想的几个字就是:市场资金暗流涌动。商务公寓、商铺、办公物业几个领域,好的物业都是大量的资金在盯着,最典型莫过于连续整售的红山6979,连续两次都是整售。

      除了整售,市场还有住宅转长租案例,呆呆从近到远简单统计下从市场减少的整栋房源供应。现在每增加一单,心里总想惊呼下:我们可以选择的房子又少了这么多。

      宝树台是很多人关注的一个盘,该盘属于名校学位房,新盘里面十分难得。自媒体《买房之前》报道,开发商目前买有卖住宅计划,最近拿出来公寓销售,其中200套被投资公司拿走,只有六、七十套散卖,售价7.35—8.9万/平方米。

      红山6979一期公寓被整售是呆呆第一个写的独家报道,时间是11月29日晚上。仅仅过去一个月零10天,二期预售证才出来不久,又传出整售的消息,据传买家里有龙华区政府,未来会做高品质产业孵化基地。

      这个新闻在去年12月27日刷屏,万众瞩目的一个豪宅项目,突然间说不卖就不卖了,整体转成长租项目。

      真相是什么群众心里也有一本帐,限价惹的祸。不转做长租,开发商觉得自己卖了会亏,而且到时候到底卖给谁也是个问题,谁都想要那个被限价的带有高级中学学位的豪宅。

      总之,深业中城420套住宅就这样从高端需求一栏被清除了,多少买家得转而投向别的物业。

      去年11月16日,星河宣布和建行合作,正式推“CCB建融家园·星河荣御”长租社区。将星河荣御剩余的2600套房子全部转为长租公寓。

      让我说点什么吗?星河当时的官方回应是响应政府“房住不炒”的政策,这样做,除了有责任感和担当外,资金实力才是最重要的。想想,2017年全年一手住宅供应才33707套,这一次就减少了2600套。

      去年11月底,红山6979被曝光一期整体销售的消息,471套公寓,备案均价5.2万元。

      这个项目据说是整体打包给上海一家投资公司,一笔又让市场少了471套的公寓投资供应。

      4、塘朗城、碧桂园荣汇、招商中环、深业东岭、深南道68号、远洋新干线等项目

      塘朗城的这笔交易应该是2017年上半年了,前海管理局拿下整栋商务公寓做人才房,传成交均价6万/平方米。据媒体报道,写字楼也有一栋被南山区政府拿下准备做总部基地。

      据传,建设银行拿下了碧桂园荣汇40套住宅+60套公寓产品,户型从小到大都有。此外,招商中环、深业东岭、深南道68号、远洋新干线年都有几百套被整售的案例,大多在上半年,就不一一列举了,购买人有企业也有政府。

      所有的整售都说明一个事实,不管是政府还是投资机构,都在不断在深圳寻找合适标的。更可怕是安居集团,不仅整栋整栋的购买物业,还会整块地整块地的拿下去开发,龙华首个只租不售地块就是安居集团拿下了。

      这是近期呆呆接收到的较多的问题之一,很多人都想知道,那么多的住宅和公寓都不卖了,在楼市里买房最正确的姿势是什么呢?

      我们先来看看2018年新房的供应,下面是中原地产的统计,117个新项目,表格太长,截取部分给大家看。

      (部分入市新盘资料,因为太多,图片全部放下看不清,所以有需要的可以留言给我邮箱。)

      仔细看表格的备注,很多注明了还在拆迁,有些是待定,有些变成了现楼销售,有些剩余少量尾盘。

      117个楼盘,大概率能有六七十个拿出来卖,呆呆就觉得不错了。特别是限价限购的情况下,开发商对于入市的积极程度非常的低,除非是销售指标无法完成,不然大抵的情况是能拖就拖。

      谁都知道在深圳拿块地不容易,轻易就卖了,后面没新的地就只能欲哭无泪。君不见,多少开发商啃旧改啃得满嘴是血了钉子户还在那里喝茶、聊天就是不搬走。当开发商有时候也是不容易滴,城市更新部门的员工个个都要万能,懂规划、谈判懂心理学还要懂喝酒、聊天、打麻将,喝茅台喝成工伤有时候也于事无补。不过,万一成功,眼前就是金山银山了,所以,就算骨头难啃,也还得啃。啃到了不把利润最大化谁都心里不爽!很明显,政府的限价政策,也限了市场的流通,供应量急剧下降。看链家大数据可以知道,去年10月和11月,进入市场的新增供应基本都是公寓,特别10月,入市公寓4686套,住宅144套。为什么呢?公寓限价没那么严格,所以,最后的结果就是,2017年,非住宅的销售均价超过了住宅均价,而非住宅,主要就是商务公寓和办公产权的类公寓产品。

      现在,市场流行做法是:开发商先卖点公寓回笼点资金,住宅被开发商紧紧的拽在手心里,不能放呀,放了跑的都是钱。小开发商还好,如果不是限太狠,直接公开又私下的收点茶水费补贴下自己损失的房价,国企和品牌这招行不通,咋办呢?只有一招,捂住不拿证!

      所以,深业中城不卖了,宝树台的住宅暂时不卖,华润城三期的住宅暂时不卖,勤诚达也暂时不卖……。在卖的呢,南山两个项目的住宅部分,性价比最高的新房源,老板暂时不想卖或者要转现售,因为觉得卖一套亏一套。对于购房者来说,这些听起来都是泪,呆呆的一个朋友,从悦府转战香山里,从香山里转战深业中城,如今,转到华润城三期,这个转战的过程中,他原来在深圳湾看中的户型,至少涨了200万。呆呆想说,万一华润城三期有点什么事情,咋办?还是记得看看二手吧,央企开发商很不靠谱,万一有钱任性不卖呢,真等着,到时候你哭着也找不到解决方案。

      说到这里,呆呆好想去和老板们去认个亲戚。当了亲戚,老板总可以把藏起来的房源卖套给我吧,不打折也行!

      (一手连跌15个月的深圳,全年房价统计曲线就是一条完美的水平线元/平方米,同比还是微涨1.9%。)

      年初,兰州的局部限购政策放松被炒得沸沸扬扬,最近东莞的限价放松又被自媒体放大。呆呆只想说,这些地方的政策再多,关深圳乜事?

      深圳人该想的根本不是政策放松的问题,而是,政策会否从严的问题。对于2018年的政策,政府近期派了两个人出来放了下风,一位就是前面说到的王锋博士,近半个月频繁出镜三次;一位是同部门的李宇嘉博士。王锋博士以往比较含蓄,一般不会说得很直接,但是这次最新的一次演讲中说了不少,其中包括未来3-5年都是深圳政策严控期,2018年深圳会严格执行网签价和合同成交价一样的政策,确保房贷和首付款之和不超过网签合同价;另外,他还说深莞惠会一起摁住房价。对于最后一点,呆呆还有点怀疑,毕竟惠州政府态度一向暧昧,谁让人家除了卖地,别的吸引力都不够呢?

      李宇嘉博士,在最新的演讲中肯定的也表示深圳的调控不会放松。他认为2018年深圳楼市贷款政策的目标依然是去杠杆,现在的放款周期都要3-6个月,今年基本会保持这个放款周期,额度依然会控制;此外,他还提到了限售的可能性。他认为限售这是楼市长效机制的主要组成部分,如果执行,对商品房影响很大。呆呆也认为,这一条影响会蛮大,一个房地产已经金融化的城市,不管要限售几年都蛮打击人的。至于会否执行,目前尚未可知。但是可以肯定的是,无论是王锋还是李宇嘉,他们在放风出来,告诉大家深圳楼市调控可能从严,可能会出来新政策。

      所以,呆呆认为,楼市小心谨慎的好,不要逼政府出政策,特别是深圳湾一带不断创新高的天价二手楼,2018年是最可能惹点什么出来的地方。

      在链家的大数据里,静静说了上面这段话,真是一个实在和金句很多的人。她还有一句,一并送给大家:

      综合分析上面两位半官方博士的预测和静静的话,是不是可以肯定的说:如果你是刚需,在合适的时机,遇到心仪盘,大抵是可以入市的。无非是有两个劝告,一,看看有无开发商不得不放出来的新盘。但,不是所有的新盘都因为限价真的低了,有些销售价格还没到限价呢,所以要甄选和辨别,地段+各类配套+开发商都应该是考量的因素,有些购房者,在还没孩子的时候,总是很随性的买喜欢的房子,但是等有了孩子后,换学位房也不是那么容易的事情。如果不知道选,新房你可以看看文章后面的广告楼盘佳兆业未来城,看了再来告诉呆呆是否值得推荐,如果不满意,呆呆再给你们推荐几个值得关注的区域,呆呆今年会重点去这些区域踩盘,欢迎关注。当然,如果你的储备资金动不动过千万的话,深圳湾和香蜜湖还是不可错过;其次,看看你的支付能力,未来明显不是高杠杆时代。房住不炒,很多投资客们可能需要勒紧裤带过日子,他们有多的房子,实在不行可以卖一套,但是刚需不一定有多的房子,所以,别让自己爆仓,万一未来房价有波动,你要有持有几年的能力。

      对了,谨记,呆呆刚是针对刚需购房者说的,至于投资的朋友们,今年一样很多机会,就看你的钱多不多以及需要多久来兑现。赚快钱的时代过去,等待时间的玫瑰开放才是正确的买房方式。

      (最后,附两张链家大数据的图供参考,80后成为购房主力了,90后们开始入场成为投资客了,真相也许是他们的爸妈用名额帮投资了。)

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